El "rent-vesting", estrategia de miles de jóvenes para comprar casa propia, está en jaque por nuevas leyes fiscales. Expertos advierten un posible freno para 53,000 australianos.
La estrategia de "rent-vesting", popular entre jóvenes australianos para ingresar al mercado inmobiliario y enfrentar precios hasta 8 veces superiores al salario, enfrenta cambios drásticos. Nuevas reformas fiscales amenazan con complicar el camino de miles hacia su primera vivienda, redefiniendo las reglas de juego para la generación actual.
Según la investigación publicada por The Guardian, estas reformas impactan directamente en las ganancias de capital y el "negative gearing", componentes clave del "rent-vesting". Este modelo, que permite invertir en propiedades más baratas mientras se alquila en zonas preferidas, podría volverse significativamente menos atractivo en un mercado ya de por sí desafiante para los nuevos compradores.
El ascenso del "Rent-vesting": Más de 50.000 jóvenes buscaban su oportunidad
En un escenario donde el sueño de la casa propia parece inalcanzable, miles de jóvenes, no solo en Australia sino en varias economías desarrolladas, han adoptado ingeniosas estrategias. El "rent-vesting" emergió como una luz al final del túnel: alquilar en la zona deseada por estilo de vida o trabajo, mientras se compra una propiedad de inversión más económica en otro lugar. La meta era simple: esperar que esta inversión aumentara su valor y usar esa ganancia para financiar la anhelada vivienda principal. Datos recientes revelan que desde julio de 2019, cerca de 53,000 australianos han incursionado en el mercado inmobiliario comprando una propiedad de inversión, buscando "construir capital" frente a un mercado implacable. Aproximadamente un tercio, es decir, más de 17,500 de ellos, lo hicieron en Nueva Gales del Sur, la región más costosa del país, donde la relación precio de vivienda-ingreso supera las 10 veces en algunas áreas metropolitanas.
¿El fin de una estrategia vital para miles de primeros compradores?
Expertos del sector inmobiliario alertan sobre el impacto de las nuevas medidas fiscales anunciadas en el presupuesto del gobierno Laborista. La economista jefa de Domain, Dra. Nicola Powell, advierte que los cambios, que incluyen un impuesto a las ganancias de capital más alto y restricciones más estrictas al "negative gearing", "van a doler". Según Powell, el camino de estos jóvenes hacia la compra de una casa, un lugar que realmente puedan llamar su hogar, "podría retrasarse" significativamente. El "rent-vesting" se basa fundamentalmente en la acumulación de plusvalía y la liberación de esa ganancia para invertirla finalmente en la vivienda deseada. Sin embargo, el gobierno argumenta que estas reformas, que buscan reducir la competencia de los inversores por la vivienda, ayudarán a un estimado de 75,000 inquilinos adicionales a comprar su primera casa en la próxima década y podrían reducir los precios de la vivienda un 2% más de lo que habrían sido.
Una crisis de accesibilidad que supera los 11 años de ahorro
La dificultad para acceder a una vivienda es un problema global que afecta a las nuevas generaciones. Según la firma de datos inmobiliarios Cotality, el precio de una vivienda típica en Australia es ahora ocho veces superior al ingreso promedio anual, un aumento dramático desde las 3 o 4 veces que solía ser en la década de 1980. Esta desproporción significa que a una persona le tomaría aproximadamente 11 años solo para ahorrar un 20% de depósito, suponiendo un ahorro constante del 10% de sus ingresos. En ciudades como Sídney, el desafío es aún mayor, con un precio medio que ronda los 1.2 millones de dólares australianos, una cifra inalcanzable para la mayoría de jóvenes profesionales que buscan establecerse sin el apoyo familiar, una ayuda que ya beneficia a más del 50% de los primeros compradores en algunas regiones.
¿Por qué Ry Atkinson, un "rent-vestor", apoya las reformas que lo afectan?
Ry Atkinson, un inquilino de Sídney de 31 años, representa a muchos que han invertido sus ahorros destinados al depósito en una propiedad más barata y distante. Sus padres pudieron comprar su casa en las playas del norte de Sídney trabajando en el sector de atención a la discapacidad hace décadas. Para Ry, la única forma de permitirse un lugar decente cerca era convertirse en un "rent-vestor". "Ahora solo hay apartamentos de lujo que nadie puede pagar", lamenta Atkinson. "Estamos fuera del mercado aquí, así que tuvimos que buscar otras opciones". Él y su esposa Sophie compraron una casa a 1,200 km de distancia, en Hervey Bay, Queensland, en enero, con la esperanza de venderla y comprar en Sídney en el futuro. A pesar de que las ganancias de capital ahora estarán más gravadas, Atkinson apoya la reforma, declarando: "Sabemos lo difícil que es y algo tiene que cambiar".
El impacto del "negative gearing" en la capacidad de endeudamiento y la inversión
El "negative gearing" es una práctica financiera que permite a los propietarios deducir las pérdidas de sus propiedades de inversión de sus ingresos imponibles, lo que ayuda a sostener inversiones con bajos rendimientos de alquiler. Como la mayoría de los jóvenes inversores, Ry y Sophie gastan más en el pago de su préstamo de lo que ganan con el alquiler de su propiedad. Actualmente, la pareja mantendrá su acceso al "negative gearing" porque compraron antes de las reformas. Sin embargo, las personas que adquieran propiedades de inversión después del reciente presupuesto perderán el acceso a esta deducción fiscal a partir de julio de 2027. Brendan Dixon, director general de Pure Finance, explica que esta medida es crucial: "Los inversores no podrán pedir prestado tanto dinero, lo que reducirá su presupuesto para el 'rent-vesting'", limitando significativamente las opciones para nuevos participantes.
Un cambio que promete retrasar el sueño de muchos jóvenes
Las reformas no son bien recibidas por todos. Tim Wilson, el tesorero en la sombra, argumentó que las medidas perjudican a los jóvenes australianos al encarecer la estrategia de "rent-vesting". "Si uno busca invertir el depósito de su vivienda para comprar su primera casa, el gobierno aumentará los impuestos sobre eso, por lo que están obstaculizando a los jóvenes australianos que quieren salir adelante", declaró Wilson a la ABC. Aunque el "rent-vesting" es utilizado por una porción relativamente pequeña de quienes ingresan al mercado (7,000 nuevos "rent-vestors" en el año hasta marzo, en comparación con 120,000 nuevos compradores de primera vivienda en el mismo periodo), su impacto es significativo para quienes lo adoptan como única vía viable.
¿Serán estas reformas la solución definitiva a la crisis de vivienda o solo un parche?
La persistente falta de oferta de viviendas en Australia, que requiere la construcción de al menos 200,000 nuevas unidades al año para satisfacer la demanda, y los elevados precios de la propiedad seguirán empujando a los jóvenes a buscar alternativas creativas. Samuel Power, un corredor de finanzas de Loan Market, señala que, si bien los australianos mayores han acumulado riqueza a través de propiedades establecidas durante décadas, respaldados por el sistema fiscal existente, "restringir el 'negative gearing' a nuevas construcciones bloquea cada vez más, o al menos limita, a los compradores más jóvenes del mismo camino". La pregunta clave es si estas reformas realmente abordan la raíz del problema de asequibilidad o simplemente cambian las reglas del juego, creando nuevos desafíos para una generación ya presionada, mientras la escasez estructural de vivienda persiste en los próximos 15 a 20 años.
Crédito de imagen: Fuente externa
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